Статьи о коммерческой недвижимости

Как оценивается коммерческая недвижимость – офисы. Параметры и аспекты

Перед покупкой, продажей коммерческой недвижимости требуется точно знать, сколько она стоит. Без точной оценочной стоимости есть риск оказаться жертвой мошенников, которые хотят дешево приобрести выгодный объект или по завышенной цене сбыть с рук неликвидный.

Офисы в Москве – популярный вид коммерческой недвижимости. Бизнес-центры расположены в разных районах столицы, им присвоены разные классы. Поэтому перед заключением сделки покупки или продажи имущества необходимо провести оценку. Выполнять ее должны компетентные оценщики, способные учесть все параметры объекта, которые станут влиять на его стоимость.

Кому необходима оценка коммерческой недвижимости
  • Продавцам и покупателям, которые заключают сделку по передаче имущества.
  • Инвесторам, желающим вложить деньги в объект, приносящий высокую прибыль.
  • Собственникам, обращающимся в банк для получения кредита под залог офиса.
  • Собственникам, решившим застраховать принадлежащее им имущество, оформить брачный контракт.
  • Предпринимателям, которым требуется поставить коммерческую недвижимость на баланс.
  • Совместным собственникам для решения имущественных разногласий.

Параметры, влияющие на стоимость офиса
Класс офисной недвижимости
Класс А. Это офисы, находящиеся в дорогих бизнес-центрах. Расположены они обычно в центре города, имеют хорошую инфраструктуру, подъездные пути, подземные парковки для автомобилей. Помещения в деловом комплексе имеют современную отделку, удобную планировку. В офисы подведен интернет, есть телефонная линия, объекты недвижимости оснащены противопожарными, охранными системами, видеонаблюдением.

В бизнес-центре класса А предусмотрены генераторы, обеспечивающие бесперебойность подачи электроэнергии. Офисы, размещенные в таком деловом комплексе самые дорогие. Дополнительные параметры помещений:
  • открытая планировка с далеко отстоящими друг от друга колоннами-опорами;
  • двухтрубная система вентиляции;
  • энергоснабжение не меньше 50 Вт из расчета на 1 кв. м. офиса.

Класс В. Офисы, расположенные в деловых комплексах этого класса, мало чем отличаются от помещений, находящихся в зданиях категории А. Они могут размещаться в менее престижном районе, дальше от транспортных развязок. Имеет значение и срок эксплуатации здания. Через 7 лет после начала работы делового комплекса он переходит из класса А в категорию В. Другие параметры, отличающие этот класс здания:
  • арендаторам предоставляется меньшее количество услуг;
  • парковка находится на улице;
  • отделка офисов выполнена из недорогих материалов;
  • здание может быть не специально построено под офисы, например, находиться в промышленном комплексе.

Класс С. Это недорогие офисы, располагающиеся в старых зданиях. Такие коммерческие помещения не считаются престижными. Особенности офисной недвижимости класса С:
  • находится в отдалении от остановок общественного транспорта;
  • наземная парковка для автотранспорта;
  • низкий уровень обслуживания;
  • самый простой ремонт или его отсутствие;
  • может быть кафе или столовая для сотрудников офисов, работающих в здании.

Класс D. Это офисы, расположенные в совершенно неподходящих для них зданиях: бывших институтах, промзонах. Помещения в них не приспособлены под офисную деятельность, их планировка неудобна. Находятся офисные здания этого класса чаще всего в отдаленных районах, из-за чего цена аренды или покупки офисов в них низкая. От остановок наземного транспорта, метро коммерческая недвижимость расположена далеко. Еще один недостаток офисов в зданиях класса D – практически полное отсутствие ремонта.


Какие параметры офисных зданий важны при проведении оценки
  • Назначение здания, в котором располагается офис. Это бизнес-центр, бывшее промпомещение, коммерческое помещение в многоквартирном жилом доме.
  • Срок сдачи в эксплуатацию здания, какой оно постройки: современной, советской.
  • Планировки офисов, состояние помещений.
  • Наличие инженерных коммуникаций, в том числе телефонии и интернета.
  • Наличие лифта, если офис расположен в многоэтажном здании.
  • Налаженная система управления коммерческой недвижимостью. У владельцев здания должна быть налажена работа подсобного персонала, систем охраны и безопасности, взаимодействия с арендаторами.
  • Наличие сервисных услуг, хорошо обустроенная подземная или надземная парковка.
  • Инфраструктура: точка рецепции или пост охраны на первом этаже, установленные в холле банкоматы популярных банков, работающее кафе или столовая, наличие салонов красоты, спортзалов, снимающих помещение в том же здании, компаний по обслуживанию спецтехники и заправки картриджей и т.д.
  • Подъездные пути к зданию.

Документы, требующиеся для проведения оценки офисов
  • Правоустанавливающие документы на коммерческую недвижимость.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором стоит здание, где расположен офис.
  • Документы на объект из БТИ.
  • Справка об отсутствии обременения у коммерческой недвижимости (например, нахождение в залоге, съем помещения арендаторами по договору и т.д.).
  • Сведения о балансовой стоимости объекта.
  • Справки об уплате налогов на имущество.

Как проводится оценка офисов экспертом
Первое, что делает специалист, изучает информацию по объекту, который требуется оценить. Эксперт запрашивает перечень необходимых документов, которые помогут ему составить общее мнение об объекте.

Оценщик обязательно выезжает на объект, чтобы его осмотреть. Специалист обращает внимание на все: состояние офиса и самого здания, анализирует, что находится рядом с ним (остановки, магазины, другие коммерческие объекты). Эксперт делает фотографии недвижимости, которые являются подтверждением технического состояния офиса и здания.

Также на то, во сколько эксперт оценит офис, влияет общее положение дел на рынке недвижимости. Специалист изучает, за какую цену продают другие помещения, имеющие те же технические параметры и местоположение.

Последовательность работ по оценке офисной недвижимости:
  1. Постановка задачи эксперту по оценке помещений.
  2. Сбор данных и предварительный их анализ оценщиком.
  3. Подбор метода оценки недвижимости.
  4. Согласование оценщиком с клиентом предварительных результатов оценки.
  5. Подготовка экспертом отчета для клиента.

Методы оценки офисных зданий
Доходный подход
В основе этого подхода лежат методы, которые базируются на определении доходов, которые будут получены в будущем при использовании объекта недвижимости, а также методов, основанных на капитализации получаемого дохода, дисконтировании поступающих денежных средств. Данный подход применятся в ситуации, когда есть правдивые, прозрачные данные, позволяющие делать прогнозы о получении доходов от эксплуатации офиса в будущем. Кроме того, должно быть возможным оценить расходы, которые возникнут у собственника во время владения помещениями.

Сравнительный подход
Этот подход основан на оценочных методах, при которых цена на объект недвижимости определяется при сопоставлении определенного офиса с другими аналогичными коммерческими объектами. Эксперты проводят прямое сравнение офиса с такими же помещениями, учитывают состояние рынка недвижимости, то есть проводится статистический анализ.

Сравнительный подход используется экспертами тогда, когда есть достаточное количество информации о ценах офисов в определенных районах города и с нужными техническими характеристиками. В качестве данных для оценки коммерческой недвижимости специалисты используют как текущие цены на рынке, так и те, что были указаны в уже заключенных сделках купли-продажи.


Затратный подход
Этот подход базируется на методах, которые устанавливают затраты на объект недвижимости, которые придется понести владельцу офиса при его приобретении, обслуживании, а также замены в случае износа. Затратный подход применяется оценщиками в ситуациях, когда есть возможность получить проверенную информацию о возможных расходах из надежных источников.

Выбор подхода оценки офисных помещений
Вариант подхода оценки стоимости коммерческой недвижимости выбирает эксперт-оценщик, исходя из имеющейся у него статистической информации и сведений, предоставленных заказчиком услуги.

Требования к экспертам, проводящим оценку объектов недвижимости
Работа оценщиков регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. К экспертам, проводящим оценку офисов, предъявляется ряд требований:
  • специалист должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков;
  • эксперт должен иметь высшее профильное образование;
  • оценщик должен иметь полис страхования гражданской ответственности;
  • специалист должен неукоснительно соблюдать предусмотренные для его деятельности правила профессиональной этики;
  • эксперт обязан обеспечить сохранность всех предоставленных клиентом документов, которые были запрошены для проведения оценочных работ.

Сколько стоят офисы в Москве: примеры
На рынке коммерческой недвижимости в Москве всегда можно найти в продаже офисы разного класса.

Пример № 1
Офисы в БЦ «Прайм Тайм», который относится к классу А, продаются по цене 334895 руб/кв. м. Из чего складывается стоимость объекта:
  • новое здание с современными инженерными системами: приточная вентиляция, центральное отопление, система кондиционирования, система пожаротушения;
  • красивый вид из окон верхних этажей;
  • планировка бизнес-центра позволяет делить этажи на отдельные блоки;
  • высота потолков в помещениях – 3,25 м;
  • закрытая территория;
  • подземная парковка;
  • близость к метро – 10 минут пешком до станции «Аэропорт».

С учетом местоположения нового здания, наличия современных инженерных систем стоимость офисов в бизнес-центре оправданна.

Пример № 2
В московском районе Люблино выставлен на продажу офис по цене 86549 руб/кв. м. расположено помещение в офисно-складском комплексе класса С. Что влияет на стоимость офиса:
  • в здании реализована кабинетная система, самостоятельно установить перегородки для разделения отделов не получится;
  • простой, но аккуратный ремонт;
  • высота потолков – 3,15 м;
  • наземная охраняемая парковка;
  • наличие столовой;
  • центральные инженерные коммуникации;
  • расположение от ближайших станций метро «Котельники» и «Люблино» – 11 минут на транспорте.

С учетом расположения и состояния помещений указанная продавцом стоимость разумна.
Made on
Tilda