Разбираемся в цифрах и причинах
Проанализируем неделю в середине августа (9.08─15.08) по показателю Shopping Index ─ он отображает количество посетителей торговых заведений на 1000м2. В 2021 году относительно этого же периода 2019 года значения индекса снизились на 4,7%. Но, если взять показатели применимо к 2020 году по сравнению с текущим годом, то картина более радужная: мы видим уже достаточно существенный рост в 2,4%.
Динамика позитивная, это связано с двумя причинами. Во-первых, с некой стабилизацией из-за улучшения эпидемиологической ситуации. Полагают, что пики заболевания уже пройдены, но даже если осенний рост заражений произойдет, то он не будет критичен.
Во-вторых, оживление рынка связано с возросшей покупательной способностью населения. Анализируем данные Росстата. Из них видно, что показатель во втором квартале 2021 года на 6,8% выше, чем за тот же период 2020 года. Большинство ритейлеров в ТЦ уже на протяжении нескольких последних месяцев показывают рост прибыли, иногда весьма существенный. Видя это, арендодатели начинают постепенно перезаключать договора с бизнесом, поднимая арендные ставки.
В общем, прогнозы, по мнению большинства экспертов, позитивные и первые недели осени подтверждают это.
Стрит-ритейл
Стрит-ритейл ─ наиболее важный показатель в оценке рынка коммерческой недвижимости. Напоминаем, что к такому формату относятся торговые точки, размещенные на первых этажах домов и имеющие отдельный вход. Вплоть до второго квартала количество вакантных площадей постоянно росло, однако затем их число стабилизировалось, а потом стало уменьшаться.
К концу первого полугодия показатель свободных площадей сократился до 15,1%, к окончанию второго полугодия, по мнению аналитиков, значения снизятся до 13%. Растут и арендные ставки, однако к докризисным показателям они вернуться не ранее, чем в 2022 году и это при условии отсутствия ограничений, связанных с очередными всплесками распространения коронавируса.
Чаще всего сегодня открываются кафе и рестораны, реже, но также достаточно активно восстанавливаются магазины по торговле товарами для дома, бытовой химии и по реализации электроники.
Офисы
Рынок офисной недвижимости также ожил, несмотря на то, что в августе заключалось совсем немного сделок. Однако это всегда характерно для последнего месяца лета, когда деловая активность заметно снижается: переговоры вроде идут, но сделки не заключаются, часто откладываются на начало осени. Во втором полугодии все произошло по такому же сценарию: много переговоров в августе и активное заключение договоров уже с начала сентября. Количество заключенных сделок по сравнению с тем же периодом 2020 года увеличилось, тем не менее, не достигнув пока показателей 2019 года.
На сегодняшний момент вакантность следующая: свободных офисов класса «А» ─ 10,8%, класса «B» ─ почти в 2 раза меньше или 5,4%.
Если анализировать по секторам, то активнее всего восстанавливается рынок офисов IT-направления и т.н. fintech ─ в них предоставляются финансовые услуги с применением современных технологий (блокчейн, биометрия и др.). При общении с арендаторами в этих сегментах складывается достаточно перспективная картина: в ближайшем будущем многие компании постараются расширить уже арендуемые площади или переехать в офисы более высокого уровня.
Сейчас средняя стоимость аренды м2 за год для помещений класса «А» составляет 26 тыс. руб, а класса B─ 17,5 тыс. руб, но до конца года цена увеличится. На это повлияет повышение спроса со стороны других секторов рынка и увеличение стоимости строительства из-за инфляции.
Делаем вывод: ситуация на рынке стабилизировалась, бизнес успокоился, не ждет ухудшения пандемического кризиса, но ждет и уже получает увеличившуюся прибыль, поэтому вакантность уменьшается, а размеры арендных ставок постепенно поползли вверх.
