Перед покупкой, продажей коммерческой недвижимости требуется точно знать, сколько она стоит. Без точной оценочной стоимости есть риск оказаться жертвой мошенников, которые хотят дешево приобрести выгодный объект или по завышенной цене сбыть с рук неликвидный.
Офисы в Москве – популярный вид коммерческой недвижимости. Бизнес-центры расположены в разных районах столицы, им присвоены разные классы. Поэтому перед заключением сделки покупки или продажи имущества необходимо провести оценку. Выполнять ее должны компетентные оценщики, способные учесть все параметры объекта, которые станут влиять на его стоимость.
Кому необходима оценка коммерческой недвижимости
. Это офисы, находящиеся в дорогих бизнес-центрах. Расположены они обычно в центре города, имеют хорошую инфраструктуру, подъездные пути, подземные парковки для автомобилей. Помещения в деловом комплексе имеют современную отделку, удобную планировку. В офисы подведен интернет, есть телефонная линия, объекты недвижимости оснащены противопожарными, охранными системами, видеонаблюдением.
В бизнес-центре класса А предусмотрены генераторы, обеспечивающие бесперебойность подачи электроэнергии. Офисы, размещенные в таком деловом комплексе самые дорогие. Дополнительные параметры помещений:
. Офисы, расположенные в деловых комплексах этого класса, мало чем отличаются от помещений, находящихся в зданиях категории А. Они могут размещаться в менее престижном районе, дальше от транспортных развязок. Имеет значение и срок эксплуатации здания. Через 7 лет после начала работы делового комплекса он переходит из класса А в категорию В. Другие параметры, отличающие этот класс здания:
. Это недорогие офисы, располагающиеся в старых зданиях. Такие коммерческие помещения не считаются престижными. Особенности офисной недвижимости класса С:
. Это офисы, расположенные в совершенно неподходящих для них зданиях: бывших институтах, промзонах. Помещения в них не приспособлены под офисную деятельность, их планировка неудобна. Находятся офисные здания этого класса чаще всего в отдаленных районах, из-за чего цена аренды или покупки офисов в них низкая. От остановок наземного транспорта, метро коммерческая недвижимость расположена далеко. Еще один недостаток офисов в зданиях класса D – практически полное отсутствие ремонта.
Какие параметры офисных зданий важны при проведении оценки
Первое, что делает специалист, изучает информацию по объекту, который требуется оценить. Эксперт запрашивает перечень необходимых документов, которые помогут ему составить общее мнение об объекте.
Оценщик обязательно выезжает на объект, чтобы его осмотреть. Специалист обращает внимание на все: состояние офиса и самого здания, анализирует, что находится рядом с ним (остановки, магазины, другие коммерческие объекты). Эксперт делает фотографии недвижимости, которые являются подтверждением технического состояния офиса и здания.
Также на то, во сколько эксперт оценит офис, влияет общее положение дел на рынке недвижимости. Специалист изучает, за какую цену продают другие помещения, имеющие те же технические параметры и местоположение.
Последовательность работ по оценке офисной недвижимости:
В основе этого подхода лежат методы, которые базируются на определении доходов, которые будут получены в будущем при использовании объекта недвижимости, а также методов, основанных на капитализации получаемого дохода, дисконтировании поступающих денежных средств. Данный подход применятся в ситуации, когда есть правдивые, прозрачные данные, позволяющие делать прогнозы о получении доходов от эксплуатации офиса в будущем. Кроме того, должно быть возможным оценить расходы, которые возникнут у собственника во время владения помещениями.
Сравнительный подход
Этот подход основан на оценочных методах, при которых цена на объект недвижимости определяется при сопоставлении определенного офиса с другими аналогичными коммерческими объектами. Эксперты проводят прямое сравнение офиса с такими же помещениями, учитывают состояние рынка недвижимости, то есть проводится статистический анализ.
Сравнительный подход используется экспертами тогда, когда есть достаточное количество информации о ценах офисов в определенных районах города и с нужными техническими характеристиками. В качестве данных для оценки коммерческой недвижимости специалисты используют как текущие цены на рынке, так и те, что были указаны в уже заключенных сделках купли-продажи.
Затратный подход
Этот подход базируется на методах, которые устанавливают затраты на объект недвижимости, которые придется понести владельцу офиса при его приобретении, обслуживании, а также замены в случае износа. Затратный подход применяется оценщиками в ситуациях, когда есть возможность получить проверенную информацию о возможных расходах из надежных источников.
Выбор подхода оценки офисных помещений
Вариант подхода оценки стоимости коммерческой недвижимости выбирает эксперт-оценщик, исходя из имеющейся у него статистической информации и сведений, предоставленных заказчиком услуги.
Требования к экспертам, проводящим оценку объектов недвижимости
Работа оценщиков регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. К экспертам, проводящим оценку офисов, предъявляется ряд требований:
На рынке коммерческой недвижимости в Москве всегда можно найти в продаже офисы разного класса.
Пример № 1
Офисы в БЦ «Прайм Тайм», который относится к классу А, продаются по цене 334895 руб/кв. м. Из чего складывается стоимость объекта:
С учетом местоположения нового здания, наличия современных инженерных систем стоимость офисов в бизнес-центре оправданна.
Пример № 2
В московском районе Люблино выставлен на продажу офис по цене 86549 руб/кв. м. расположено помещение в офисно-складском комплексе класса С. Что влияет на стоимость офиса:
С учетом расположения и состояния помещений указанная продавцом стоимость разумна.